재건축 초과이익환수제 부활? 초과이익 환수제란, 지역 대상 위헌

재건축 초과이익환수제 부활? 초과이익 환수제란, 지역 대상 위헌

정부가 올해 재건축 초과이익환수제 시행에 따라 강남 아파트 조합원당 최고 8억원을 웃도는 부담금이 부과될 것이라는 시뮬레이션 결과를 내놓으면서 재건축 시장이 술렁이고 있다고 합니다. 부담금 수준이 당초 업계 예상보다 높은 금액인데다 여전히 초과이익 환수제 위헌 및 형평성 논란이 해소되지 않았기 때문이죠.

재건축 초과이익환수제란 아파트 재건축 사업에서 발생하는 초과이익 환수로 개발이익의 사유화 방지 및 주택가격 안정과 사회적 형평을 도모하기 위해 2006년 도입됐습니다. 재건축 사업으로 해당 지역의 평균 집값 상승률을 넘는 수준의 개발이익이 발생하면 최고 절반 이상을 정부가 환수하는 제도이지요.

21일 국토교통부는 재건축 초과이익 환수제 지역 아파트 20개 단지(강남4구 15개·기타 5개)에 환수제 적용을 검토한 결과 조합원 1인당 평균 3억6600만원을 부담하게 될 것이라고 예상했습니다. 특히 부담금이 가장 높은 단지는 8억4000만원이 될 수 있다는 의견을 내놨습니다. 강남 4구를 제외한 5개구 아파트의 1인당 부담금은 1억4700만원이었다고 합니다.

특히 재건축 아파트가 밀집돼 있는 강남 4구(강남·서초·송파·강동)는 조합원 1인당 4억4000만원의 부담금을 물 것으로 추산했는데 이들 단지에는 지난해 말까지 관리처분인가를 신청하지 못한 서초구 반포 3주구를 비롯해 송파구 잠실 주공5단지, 대치동 은마아파트 등 강남 고가 아파트가 포함된 것으로 알려졌습니다. 

이 같은 국토부 재건축 초과이익환수제 시뮬레이션 결과에 재건축 시장은 당혹스럽다는 반응입니다. 재건축 사업 추진으로 조합원 개개인이 부담해야 할 분담금이 기본 분담금 외에 3억~4억원이 추가된다면 사업 시행이 사실상 어려워질 수 있기 때문이죠.

업계의 한 전문가는 “최고 8억원이 넘는 금액을 조합원에게 부담하라는 것은 재건축을 하지 말라는 것”이라며 “부담금 계산법과 시행 방법에 대한 미실현이익에 대한 과세 등 초과이익 환수제 위헌 논란이 여전한 상황에서 당장 눈앞의 집값 안정을 위해 성급하게 시행한다면 여러 부작용을 낳을 것”이라고 지적했습니다.

최근 강남권 집값 상승 원인이 수요 대비 공급 부족이라는 점을 고려할 때 재건축 초과이익환수제가 적용이 되면 공급이 줄어들면서 오히려 집값을 끌어올릴 여지도 충분하다는 우려의 목소리도 있다고 합니다.