임대주택 등록 활성화 방안 발표, 세금 건보료 감면
임대주택 등록 활성화 방안 발표, 세금 건보료 감면
임대주택 등록 활성화 방안이 발표되었습니다. 세금감면과 건보료 인하 등 다양한 정책으로 다주택자들의 자발적 임대 등록을 유도 하겠다는 계획으로 임대주택 수를 오는 2022년에는 200만호까지 늘리는 방안이라고 합니다.
이번 방안은 크게 임대주택 등록 활성화, 임차인 보호 강화, 임대차 시장 정보인프라 구축 및 행정지원 강화 등 세 부분으로 구성됐는데요. 하지만 당초 시장의 기대보다 혜택이 크지 않고 주택시장 불확실성이 높아진 상황에서 실효성은 제한적일 것이란 분석이라고 합니다.
임대주택 등록 활성화 추진
작년 기준 전체 주택 1988만채 중 개인이 보유한 주택은 1759만채이고 이중 임대용은 595만채로 추정되고 있습니다. 이 중에서도 등록된 임대주택은 13.2%인 79만채에 불과한 실정인데요. 임대주택 등록 활성화는 2016년 기준 79만호에 불과한 등록 임대주택을 2022년까지 200만호로 늘리는 데 초점을 맞췄다고 합니다.
각종 인센티브 혜택 제공
정부는 임대소득 과세와 건강보험료 부과가 오는 2019년부터 시행된다는 점에 착안해 등록임대사업자에 대한 과세와 건보료 감면 혜택을 대폭 강화했는데요.
1. 우선 내년까지 적용하기로 했던 임대사업 등록자에 대한 취득세 및 재산세 감면 혜택이 2021년까지 연장됩니다. 감면 대상에는 아파트 등 공동주택이나 오피스텔 외에 서민이 주로 거주하는 다가구 주택도 포함됩니다.
2. 연 2000만원 이하 임대소득자에 대한 분리과세는 예정대로 2019년부터 재개되는데요. 임대사업자로 등록하면 소득세에 대한 필요경비율을 현행 60%에서 70%로 높이고, 미등록 사업자는 50%로 낮춰 등록 사업자가 상대적으로 세금을 덜 내게 할 방침입니다. 이럴 경우 임대소득이 연 2000만원인 임대사업 등록자는 연간 14만원의 임대소득세(지방소득세 별도)를 내야 했지만 2019년부터는 연 7만원으로 낮아지게 되며 반면 미등록자는 연 56만원에서 84만원으로 더 늘어나게 됩니다.
3. 2000만원 이하 임대사업자에게 세금이 부과되면 동안 유예됐던 건보료도 자동으로 정상 부과됩니다. 정부는 2020년 말까지 등록한 연 2000만원 이하 임대사업자에 대해서는 건보료를 8년 임대는 80%, 4년 임대는 40% 깎아줍니다.
건강보험 피부양자 신분으로 있다가 임대소득에 대한 과세로 인해 건보료 대상이 된 경우 연 건보료는 154만원이 됩니다. 하지만 8년 임대로 등록하면 31만원, 4년임대는 92만원으로 줄어들게 됩니다.
4. 정부는 또 8년 이상 장기 임대사업자에게는 양도소득세 감면 혜택도 대폭 강화하기로 했는데요. 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향합니다.(2019년 시행). 양도세 중과배제와 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 현행 '5년 이상 임대'에서 대폭 강화된 '준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하는 경우'로 고쳐 장기임대주택 공급을 유도하기로 했습니다.(2018년 4월 시행).
세입자 임차인 보호 강화 정책
임차인 권리보호 강화와 관련해서는 임대인 동의 없이도 전세금 반환보증에 가입할 수 있도록 제도를 개선하고 가입대상 보증금 한도도 상향 조정했습니다.
주택임대차보호법과 시행령 등을 고쳐 임대차 계약갱신 거절 기간을 현행 계약 만료 1개월 전에서 2개월 전으로 조정하기로 했으며 세입자가 전세금 반환 보증에 가입할 때 집주인의 동의를 받는 절차는 즉시 폐지됩니다. 집이 경매 등으로 처분될 때 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 높이는 방안도 검토되고 있습니다.
임대주택 등록 활성화 방안 문제점은?
시장에선 이번 방안에서 제시된 혜택이 기대에 못 미쳤다는 입장인데요. 특히 6억원 이상 주택이나 3주택 이상 보유자들을 유인할 수 있는 인센티브가 없어 등록 의무화가 나오기 전까지는 '버티기'에 돌입할 공산이 크다는 지적이라고 합니다.
당초 시장에선 6억원 초과 주택에 대한 세금 감면 확대를 가장 기대했는데 이 부분이 완화되지 않아 수도권 다주택자들을 유인하기에는 부족해 보이며 서울에 여러 채를 보유한 다주택자 입장에선 집값과 임대료가 지속적으로 오르는 상황에서 세금부담을 안고 말지 굳이 임대사업자 등록을 할 이유가 없기 때문이라고 합니다.
정부는 자발적 등록이 미진할 경우 2020년 이후부터 임대등록 의무화와 계약갱신청구권 및 전월세상한제 도입을 검토하겠다는 입장인데요. 현재로선 도입 여부와 시기, 방법 등은 이번 대책의 실효성 등을 지켜본 뒤에 결정할 것이라고 합니다. 이번 임대주택 등록 활성화 방안으로 세입자들이 과도한 임대료 상승이나 잦은 이사 부담에서 어느 정도 벗어날 수 있을지 귀추가 주목되고 있습니다.