계약갱신청구권 전월세 상한제 통과 시행시기 소급적용

전월세 계약갱신청구권 및 전월세 상한제 통과, 

전월세 상한제 시행시기 및 소급적용 여부는?

논란이 일고 있는 가운데 전월세 상한제와 계약갱신청구권 제도가 국무회의를 통과해 오늘부터 시행될 예정이라고 합니다. 전월세 상한제 통과로 앞으로 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고 집주인은 실거주 등의 사정이 없으면 이를 받아들여야 하는데요. 이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다고 합니다. 관련 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다.

세입자 보호를 위한 계약갱신청구권제와 전월세 상한제가 31일 각의를 통과했다고 합니다. 따라서 계약갱신청구권 전월세 상한제 시행시기는 오늘부터 적용된다고 합니다. 정부는 이날 오전 정부서울청사에서 정세균 국무총리 주재로 임시 국무회의를 열어 '임대차 3법' 중 전날 국회를 통과한 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의 및 의결했다고 합니다.

주택임대차보호법은 29일 소관 상임위원회인 법제사법위원회에 상정돼 당일 통과된 데 이어 전날 본회의 문턱을 넘었고 이날 임시 국무회의를 통과, 법사위 상정 이틀만에 시행까지 이뤄지게 됐는데요. 서두에서도 밝혔듯이 이에 따라 앞으로 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있으며 집주인은 실거주 등의 사정이 없으면 이를 받아들여야 한다고 합니다. 또한 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다고 합니다. 

특히 관심이 큰 사항은 바로 계약갱신청구권 전월세 상한제 소급적용 여부였는데요. 이번 국무회를 통과한 계약갱신청구권 전월세 상한제에 따르면 개정된 법이 시행되기 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다고 합니다. 정부는 곧바로 대통령 재가와 관보 게재를 거쳐 이날 중 공포 절차를 마무리 짓기로 했다고 합니다. 관련법은 이날 관보에 게재되는 시점에 즉시 시행된다고 합니다. 계약갱신청구권 전월세 상한제 시행시기는 바로 오늘이 되는 것이죠.

정세균 국무총리는 계약갱신청구권제와 전월세 상한제를 의결하기 위해 임시 국무회의를 연 것에 대해 "법 시행이 늦어지면 그 사이 과도한 임대료 인상 등 세입자 피해가 우려되고 시장 불안을 초래할 여지도 있다"며 "오늘 임시 국무회의를 긴급히 개최한 것은 개정된 법을 즉시 시행해 시장 혼란을 최소화하려는 노력"이라고 설명했구요.

또한 "일각에서는 전월세 임대물량 감소 등의 부작용을 우려하고 있다"고 밝혔으며 그러면서 관계부처에 "시장 상황을 면밀히 주시하며 필요한 보완 조치를 적기에 취하라"고 관계 부처에 지시했다고 합니다. 정 총리는 "국민의 38%가 전월세 주택에 살고 있는데, 이 법이 시행되면 이분들의 삶이 보다 안정될 것으로 기대한다"고 밝히기도 했다고 해요.

논란이 된 주택 소유주의 전세대출 증액 거부 가능성에 대해선 집주인의 동의 없이도 전세대출 증액이 가능하다고 하는데요. 정부는 계약갱신청구권을 행사하려는 세입자를 몰아내기 위해 집주인이 전세대출 증액에 동의하지 않을 수 있다는 우려가 나오자 사실이 아니라고 해명하면서 이 같이 밝혔다고 합니다.

국토교통부와 금융위원회는 이 같은 논란에 대해 공동으로 자료를 내고 "주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 전세대출 보증을 받은 세입자가 전세계약 갱신시 기존 전세대출을 그대로 이용(연장)하는 것은 집주인 동의가 필요하지 않고, 대출을 증액할 때도 반드시 동의를 받아야 하는 것도 아니다"라고 설명했는데요.

국토부와 금융위는 "HUG 등의 전세대출 보증은 채권양도나 질권설정 방식으로 취급되는데, 이 방식은 보증기관이나 대출기관이 그 사실을 임대인에게 통지하는 것으로 대항요건을 충족한다"고 덧붙였다고 합니다. 또 대출을 실행할 때 은행 등 대출기관은 집주인에게 임대차 계약의 존부나 허위 여부 등을 확인하지만, 이는 집주인의 동의를 구하는 절차가 아니라고 선을 그었다고 합니다. 

더불어 "계약갱신청구권제와 전월세상한제 등이 시행된 이후 전세계약 갱신 시 전세대출 연장 등이 원활히 시행될 수 있도록 필요하다고 판단되면 보증기관의 내부 규정 등을 명확하게 만들 방침"이라고 밝혔다고 하네요.

한편 이번 임대차 3법 통과로 보수 야권과 다주택자들의 반발이 예상되고 있는데요. 주호영 미래통합당 원내대표는 이번 법안 통과에 대해 한 지상파 라디오 시사프로그램에 나가 "민주주의와 법치주의의 완벽한 파괴"라며 목소리를 높였고, 송석준 미래통합당 의원(경기 이천)은 "임대차 3법은 부동산시장에 정부가 직접 개입하겠다는 것으로 계획경제 및 사회주의적 발상이다" 라고 지적했다고 합니다.

한 부동산 중개업소 대표는 "가뜩이나 전세 물건이 없는 상황에서 임대차 3법이 통과되면 앞으로 4년간 전셋값을 올리지 못한다며 집주인들이 보증금을 올리는 추세"라며 "법 시행 후에도 당분간 전셋값이 크게 오를 것 같다"고 말했다고 합니다.

논란이 큰 가운데 시행되는 이번 전월세 계약갱신청구권제 및 전월세 상한제가 부동산 시장에서 어떤 반응을 보일지 귀추가 주목되고 있다고 합니다. 이상은 전월세 계약갱신청구권 및 전월세 상한제 통과 소식과 함께 알아 본 전월세 상한제 시행시기 및 소급적용 여부에 대해 알아보았습니다. 참고하셨으면 좋겠어요.