분양가 상한제 적용지역 시기

분양가 상한제 적용지역 및 분양가 상한제 적용시기는?

부동산 시장 안정을 위해 결국 정부가 분양가 상한제 카드를 꺼냈다고 합니다. 소식에 앞서 먼저 분양가 상한제란 무엇일까요? 분양가 상한제란 집값 안정화의 일환으로 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말합니다. 분양가 상한제는 공공택지에 건설하여 공급하는 공동주택뿐 아니라 민간택지에도 적용되며 주상복합도 포함된다고 합니다.

분양가 상한제는 주택 가격이 급등하면서 주택건설업체들이 과도하게 이익을 남기고 있다는 사회적 비판에 따라 2005년 1월 8일 주택법을 개정하여 3월 9일부터 시행되었습니다. 이 제도에 적용되는 주택을 분양할 때는 산정된 분양가격 이하로 공급하여야 하며, 분양가상한제 적용 주택을 분양할 때 입주자모집 승인을 받으면 그 모집 공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖의 비용 등 분양 가격을 공시해야 합니다.

12일 국토교통부가 당정협의를 통해 분향가 상한제 개선방안을 발표했습니다. 최근 서울 강남을 중심으로 집값이 꿈틀대자 선제 조치의 일환으로 공공택지에만 적용되던 분양가 상한제를 민간택지에도 적용한다고 합니다. 이에 따라 오는 10월부터 서울 강남권 등 전국 31곳 투기과열지구에 분양가상한제가 적용될 것으로 보입니다. 분양가 상한제 적용지역 및 적용시기 소식 알아보겠습니다.

투기과열지구 31곳 분양가 상한제 적용지역

분양가 상한제 적용시기는 오는 10월부터입니다. 오는 10월부터 서울 강남권 등 전국 31곳 투기과열지구에 분양가상한제가 적용될 것으로 보입니다. 그동안 신도시 등 공공택지엔 분양가 상한제가 적용됐지만 재건축 및 재개발 등 민간택지의 경우 상한제 지정 요건이 까다로웠습니다. 때문에 당정이 이번 개선방안을 발표하며 이를 대폭 완화했습니다. 분양가 상한제 적용대상 조건이 크게 완화된 것이죠. 

필수 요건 개선

현재 주택법 시행령상 민간택지 내 분양가상한제를 적용하기 위한 필수요건은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하는 경우에만 가능했습니다. 하지만 국토부는 이번 개정안을 통해 분양가상한제 적용 필수요건을 투기과열지구로 지정하였고 이 경우 서울 25개구 등 전국 31개지역이 잠재적 분양가상한제의 적용대상에 포함시켰습니다. 따라서 서울 전역과 세종, 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구가 분양가 상한제 적용지역에 포함된다고 볼 수 있습니다. 

국토부 관계자는 "7월 지표 기준으론 우선 서울 25개구 전역이 분양가상한제 적용대상 지역이 될 수 있다"며 "이후 서울집값 추세에 따라 달라질 수는 있다"고 말했습니다. 여기에 상승세가 높은 과천, 분당 등 나머지 투기과열지구에 적용될 가능성도 크다고 합니다.

선택요건 개선

선택요건도 개선되었는데요. 필수 요건을 충족한 지역 중 기존엔 △최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과 △분양이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에 공급한 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과 또는 국민주택 규모(85㎡) 이하의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과 △직전 3개월간 주택 거래량이 지난해 같은 기간보다 20% 이상 증가 등 세 가지 부가조건 가운데 하나를 충족해야 했습니다. 

이중 개정안은 분양가격상승률의 적극적인 적용을 위해 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우 주택공급에 관한 규칙상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역(특·광역시)의 분양가격상승률을 사용토록 개선했다고 합니다. 주택건설지역이란 특별시와 광역시, 시·도 등으로 구 단위보다 넓은 단위의 행정지역을 말하는데요. 국토부 관계자는 '분양 실적이 없는 경우 분양가 상승률을 적용하기 힘든 경우가 많다 개선했다"고 설명했습니다. 세 가지 선택요건 가운데 나머지 두 가지는 그대로 유지된다고 합니다.

지정효력 시점 개선

민간택지 분양가 상한제의 지정효력이 발생하는 시점도 개선하기로 했습니다. 현행 주택법 시행령은 일반주택 사업의 경우 분양가 상한제 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 이를 적용합니다. 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 명시돼 있습니다. 하지만 개정안은 재건축·재개발 사업도 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일하게 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화한다고 합니다.

이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해 분양가 상한제 적용이 불가한 문제를 해결하고 특히, 최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피, 높은 가격으로 분양한 사례 등을 감안한 조치라는 것이 국토부의 설명입니다.

재건축 재개발 분양가 상한제 소급적용

이번 개정안에선 적용 시점도 바뀌었습니다. 재건축 및 재개발 등 정비사업의 경우 최초 입주자모집공고일로 변경돼 소급 논란이 불가피할 전망이라고 합니다. 기존 시행령에선 최초 관리처분계획인가를 신청한 단지는 적용이 제외됐습니다. 이미 관리처분인가를 받아 이주와 철거를 진행 중인 단지라면 상한제를 피할 수 있다고 합니다. 하지만 입주자모집공고 기준으로 적용 시점이 바뀌면서 아직 일반분양을 하지 않은 단지들이 모두 소급적용을 받게 될 전망이라고 합니다. 소급적용을 받는 곳은 둔촌주공과 '신반포3차·경남', '삼성상아2차' 등 강남권 재건축 단지들이 분양가 상한제 소급적용 영향을 받게 될 전망이라고 합니다.

전매제한 최대 10년

수도권 분양가 상한제 주택의 전매제한기간도 늘리기로 했습니다. 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대합니다. 현재는 이 기간이 3~4년에 불과해 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있다는 지적이 있었기 때문입니다. 

추가로 국토부는 주택법 개정안 발의를 통해 수도권 공공분양주택에 적용되는 거주의무기간(최대 5년)을 올해 안에 민간택지 분양가 상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극적으로 추진할 계획이라고 합니다. 또 불가피한 사유로 전매제한기간 중 매각하고자 할 경우 일정기간이 경과한 후에는 보유기간이 길어질수록 LH의 매입금액도 상향 조정하는 방안도 추진합니다.

소비자 보호 강화를 위해 아파트 후분양이 가능한 시점을 현행 지상층 층수 3분의 2 이상 골조공사 완성(공정률 50∼60% 수준) 이후에서 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준) 이후로 개정하는 법률 개정도 추진된다고 합니다. 

한편 이번 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안은 오는 14일부터 다음달 23일까지 입법예고되고 이후 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포 및 시행될 예정이라고 합니다. 또 구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도 발표된다고 합니다. 

분양가 상한제 효과 및 분양가 상한제 부작용은?

정부가 특정 지역의 아파트 분양가를 직접 통제해 사실상 분양가를 택지비와 건축비로 한정하면서 분양가 인하 효과를 기대하고 있다고 하는데요. 정부는 "현재보다 분양가가 20∼30% 정도 하락할 것"이라는 분석이다. 앞서 국책연구기관인 국토연구원은 민간택지 분양가 상한제 시행으로 서울 아파트 가격이 연간 1.1%포인트 하락하는 분양가 상한제 효과가 있을 것이라고 내다봤다고 합니다.

하지만 향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 주택 가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어렵다는 관측도 나오고 있는데요. 무엇보다도 이번에 정부가 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 재건축 및 재개발 단지도 일반주택사업과 동일한 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'부터로 일원화하면서 정비사업이 크게 위축될 것으로 예상되고 있다고 합니다. 

이에 따라 신축 주택 공급량이 장기적으로 감소하면 준공 5년 차 안팎의 새 아파트들은 가격이 오를 것이라는 전망이 지배적이라고 합니다. 신축 아파트는 분양가상한제 영향권에서 벗어난 데다 상한제 시행으로 공급 축소의 반사효과로 가격 상승의 기대감이 최근 시장에 강하게 반영되고 있기 때문이죠. 또한 전매제한이 10년 이상인 데다, 최대 5년간의 거주 의무까지 주어질 경우 장기적으로 집값 상승을 부추길 수 있다는 분양가 상한제 부작용 우려도 나오고 있다고 합니다.

참고로 정부가 12일 서울 등 투기과열지구의 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 시행을 공식 발표하면서 이미 진행 중인 재건축단지 조합원들을 중심으로 소급 적용, 재산권 침해 목소리가 커질 것으로 예상됩니다. 하지만 정부는 재건축 단지 조합원들이 주장하는 '손해'의 대상은 재산권이 아닌 기대이익일 뿐이라는 입장입니다.

결국 정부가 12일 분양가상한제 개선방안을 발표하면서 사실상 사문화했던 민간택지 상한제를 부활시켰는데요. 이에 따라 앞으로 부동산 시장은 어떤 변화를 보일지 귀추가 주목되고 있다고 합니다. 이상은 12일 발표된 분양가 상한제 적용지역, 분양가 상한제 적용시기 시점 및 상한제 적용대상에 포함되는 투기과열지구에 대한 정보와 소식이였습니다. 참고하셨으면 좋겠어요.